BALIKPAPAN, CAHAYAKALTIM.COM- Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan Kantor Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan selama 3 bulan pertama atahun 2026, menunjukkan bahwa harga properti residensial primer (rumah baru) di Balikpapan lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya.
Kepala Perwakilan BI Balikpapan, Robi Ariadi mengatakan, Index Harga Properti Residensial (IHPR) agregat tercatat sebesar 107,67, atau meningkat secara tahunan sebesar 1,44% (yoy).
“Kenaikan tersebut lebih tinggi bila dibandingkan dengan pertumbuhan tahunan triwulan sebelumnya yang tumbuh 0,43% (yoy),” kata Robi, Jumat (29/5/2026) siang.
Dia melanjutkan, Kenaikan IHPR tersebut utamanya disebabkan oleh peningkatan harga jual rumah untuk semua jenis tipe, baik tipe besar, kecil, maupun menengah.
“Peningkatan harga jual rumah tertinggi terjadi pada rumah tipe besar, yang tercatat tumbuh sebesar 2,93% (yoy); jauh lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang sebesar 1,27% (yoy),” ujarnya.
Untuk tipe rumah kecil, lanjut Robi, menjadi jenis tipe rumah dengan kenaikan harga jual rumah tertinggi kedua, yaitu sebesar 1,85% (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 0,14% (yoy).
Sementara itu, kenaikan harga jual rumah untuk tipe menengah menjadi yang terendah, dengan kenaikan hanya sebesar 0,38% (yoy), meski masih lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy).
“Kenaikan harga jual rumah yang lebih tinggi tersebut, terutama disebabkan oleh kebijakan dari sejumlah developer yang menempuh kebijakan melakukan penyesuaian harga jual rumah dengan menaikkan harga, untuk mengakomodasi kenaikan harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja,” terang Robi.
Disamping itu, Robi mengungkapkan, Volume penjualan rumah baru tercatat menurun, di tengah harga jual rumah baru tumbuh lebih tinggi.
“Jumlah rumah baru yang terjual pada triwulan I 2026 sangat terbatas, tercatat sebesar 72 unit rumah baru yang terjual, menurun sebesar 55,56% (yoy) dibandingkan 162 unit rumah baru yang terjual pada triwulan I 2025,” ujarnya.
Kondisi ini, lanjut Robi, tren penurunan yang terjadi sejak tahun 2025. Persentase penurunan penjualan rumah tersebut juga lebih dalam dibandingkan triwulan IV 2025 yang turun 42,79% (yoy), dengan jumlah rumah baru yang terjual sebesar 119 unit, yang terjadi pada seluruh jenis tipe rumah.
“Jumlah rumah baru untuk tipe kecil yang terjual menjadi yang terdalam turunnya, yaitu dari 109 unit menjadi 36 unit atau turun sebesar 66,97% (yoy),” kata Robi.
Selanjutnya jumlah rumah tipe besar yang terjual turun dari 32 unit menjadi 19 unit atau turun sebesar 40,62% (yoy).
Sedangkan, Robi menerangkan, tipe menengah baru yang terjual turun dari 21 unit menjadi 17 unit, atau turun sebesar 19,05% (yoy).
“Penurunan pada berbagai jenis tipe rumah tersebut menyebabkan pangsa dan komposisi volume penjualan rumah baru mengalami penyesuaian, meski masih didominasi oleh jenis tipe rumah kecil,” terangnya.
Volume penjualan rumah tipe kecil masih menjadi yang terbesar volume penjualan dan pangsanya, yaitu menjadi 50% turun dari 67% pada triwulan sebelumnya.
Dia menjelaskan pangsa tipe rumah menengah naik dari 13% menjadi 24%, sementara untuk rumah dengan jenis tipe besar naik dari 20% menjadi 26%.
Penurunan volume penjualan rumah baru tersebut ditengarai disebabkan oleh sejumlah faktor, yaitu :
- Konsumen yang memfokuskan pemenuhan kebutuhannya untuk menghadapi Ramadan dan HBKN Idul Fitri sepenuhnya pada triwulan I 2026, sehingga alokasi untuk pembelian hunian baru belum menjadi prioritas.
- Kenaikan harga rumah yang signifikan, berdampak kepada kecenderungan sejumlah konsumen untuk menunda keputusannya untuk membeli hunian baru.
Lebih lanjut, Robi menerangkan, penurunan volume penjualan rumah baru tersebut juga berdampak terhadap turunnya jumlah unit rumah baru yang dibangun sepanjang triwulan I 2026.
“Meski volume penjualan rumah baru mengalami penurunan, namun sejumlah developer masih optimis dan menekankan ekspektasi positif terhadap prospek volume penjualan rumah baru ke depan,” terangnya.
Selanjutnya untuk mendukung peningkatan penjualan ke depan, sejumlah developer akan menempuh strategi dengan berfokus untuk menyediakan rumah tipe kecil dan menengah, yang harganya lebih terjangkau bagi konsumen dibandingkan tipe besar.
Sejalan dengan itu, sejumlah developer juga akan menjalankan strategi promosi yang lebih masif, serta mendorong penguatan inovasi, khususnya dari aspek desain bangunan rumah untuk meningkatkan penjualan.
Selanjutnya terkait aspek pembiayaan, sebagian besar konsumen yang membeli rumah baru masih mengandalkan pembiayaan perbankan (Kredit Pemilikan Rumah) untuk mendukung transaksi pembelian rumah.
‘Pada triwulan I 2026, konsumen yang menggunakan dukungan pembelian unit rumah baru dengan skema KPR tercatat sebesar 71%,” ujar Robi.
“Pangsa penggunaan KPR untuk pembelian rumah baru menurun dari sebelumnya 87,7% (triwulan I 2025), sejalan dengan penurunan jumlah rumah baru yang terjual, khususnya untuk tipe kecil,” tambah Robi.
Dia menambahkan, Pembayaran dengan skema KPR masih menjadi instrumen utama konsumen untuk memiliki hunian baru (dukungan pembiayaan jangka panjang).
Sementara itu, pembelian melalui pembayaran secara tunai, maupun tunai bertahap pangsanya tercatat masing-masing sebesar 15% dan 14%.
Ke depan, masih terdapat sejumlah tantangan yang dihadapi oleh para pengembang di Wilayah Balikpapan dalam mendorong pengembang usahanya dan juga memengaruhi konsumen dalam memutuskan pembelian rumah baru.
Pengaruh pemutusan pembelian rumah :
- Kenaikan harga bahan bangunan secara signifikan.
- Status kualitas kredit calon konsumen.
- Kendala perizinan dan birokrasi.
- Keterbatasan ketersediaan lahan untuk pengembang area perumahan di Balikpapan, khususnya untuk rumah tapak.
- Prioritas calon konsumen yang ditengarai lebih fokus untuk memenuhi kebutuhan hidup, sehingga alokasi untuk membeli rumah menjadi lebih terbatas.
- Kenaikan suku bunga KPR.
Di sisi lain, berdasarkan hasil Survei Perkembangan Properti Komersial (PPKom) Bank Indonesia Balikpapan mencatat harga jual properti komersial di Balikpapan menurun, meski dengan laju penurunan yang melambat dibandingkan triwulan sebelumnya.
“Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) pada triwulan I 2026 tercatat sebesar 105,70; atau turun sebesar 0,10% (yoy), lebih rendah dibandingkan penurunan triwulan IV 2025 yang turun lebih dalam sebesar 0,36% (yoy), atau dengan nilai IHPK tercatat sebesar 105,86,” ujar Robi.
Terbatasnya penurunan IHPK tersebut utamanya didukung oleh membaiknya kinerja segmen hotel, yang mencatat penurunan harga yang lebih melandai sebesar 3,63% (yoy) pada triwulan I 2026, tidak sedalam penurunan triwulan IV 2025 yang sebesar 9,95% (yoy).
“Penurunan IHPK yang lebih melandai tersebut dibandingkan triwulan sebelumnya sejalan dengan tetap kuatnya aktivitas dan mobilitas pekerja di Balikpapan,” tandas Robi.
Seiring Kilang Pertamina Balikpapan yang memasuki kegiatan operasionalisasi, lanjut Robi, aktivitas pembangunan tahap II IKN yang terus berlanjut, serta berbagai aktivitas kegiatan MICE dan kedinasan yang diselenggarakan di Balikpapan mendukung membaiknya permintaan properti komersial perhotelan (akomodasi).
Untuk segmen ritel dan perkantoran mencatat harga yang relatif stabil, di tengah permintaan yang menguat.
Perkembangan harga properti residensial primer dan komersial pada triwulan I 2026 dipengaruhi oleh mobilitas pekerja sejalan dengan operasionalisasi Kilang Pertamina Balikpapan dan berlanjutnya pengerjaan tahap II proyek IKN, serta periode HBKN yang berlangsung pada periode triwulan I 2026.
“Prospek perkembangan harga, dan penjualan properti komersial serta rumah baru di Balikpapan masih prospektif ke depan, didukung oleh perkembangan sejumlah proyek industri hilirisasi yang sedang persiapan operasional ke depan,” ungkap Robi.
Bank Indonesia terus memperkuat implementasi kebijakan makroprudensial untuk mendorong pembiayaan sektor properti, termasuk melalui Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM).
“Kebijakan tersebut diarahkan untuk meningkatkan penyaluran kredit/pembiayaan pada sektor prioritas, termasuk perumahan, guna mendukung pertumbuhan ekonomi serta mendorong pemulihan sektor properti secara berkelanjutan,” tutup Robi. (*/Michael)
About the Author
